In ultimul deceniu, a detine o casa a insemnat bani usori. Preturile au crescut in mod fiabil ani de zile si apoi au devenit bizar de balistic in timpul pandemiei. Cu toate acestea, astazi, daca averea ta este legata de caramizi si mortar, este timpul sa devii nervos. Preturile locuintelor vor scadea. Scaderile din America sunt mici pana acum, dar in cele mai salbatice piete sunt deja dramatice. In Canada, innebunita de condominii, casele costa cu 9% mai putin decat in februarie. Pe masura ce inflatia si recesiunea urmaresc lumea, este probabila o corectie din ce in ce mai adanca. Desi acest lucru nu va detona bancile globale ca in 2007-09, va intensifica declinul, va lasa o cohorta de oameni cu finante distruse si va declansa o furtuna politica.
Cauza crizei este cresterea ratelor dobanzilor: in America potentialii cumparatori urmaresc, ingroziti, cum rata ipotecii pe 30 de ani a atins 6,92%, de peste doua ori nivelul de acum un an si cel mai mare din aprilie 2002, a fost alimentat de reduceri de rate, stimulente de numerar si o vanatoare pentru mai mult spatiu suburban. Acum, cea mai mare parte din asta merge invers. Luati, de exemplu, cineva care in urma cu un an si-a permis sa investeasca 1.800 de dolari pe luna pentru un credit ipotecar pe 30 de ani. Pe atunci ar fi putut imprumuta 420.000 de dolari. Astazi plata este suficienta pentru un imprumut de 280.000 USD: cu 33% mai putin. De la Stockholm la Sydney, puterea de cumparare a debitorilor se prabuseste. Acest lucru face mai greu pentru noii cumparatori sa-si permita locuinte, scazand cererea si poate strange finantele proprietarilor existenti care, daca au ghinion, pot fi fortati sa vanda.
Vestea buna este ca scaderea preturilor la locuinte nu va provoca o criza financiara epica in America, asa cum a facut acum 15 ani. Tara are mai putine imprumuturi riscante si banci mai bine capitalizate, care nu s-au inghitit de titluri de valoare subprime. Unchiul Sam acum subscrie sau securitizeaza doua treimi din noile credite ipotecare. Marii perdanti vor fi contribuabilii. Prin schemele de asigurari de stat acestia suporta riscul de neplata. Pe masura ce ratele cresc, ei sunt expusi la pierderi prin intermediul Rezervei Federale, care detine un sfert din titlurile garantate cu ipoteci.
In alte locuri, cum ar fi Coreea de Sud si tarile nordice, s-au inregistrat acceleratii mai infricosatoare ale imprumuturilor, cu datoria gospodariilor de aproximativ 100% din PIB. Ei s-ar putea confrunta cu pierderi destabilizatoare la bancile lor sau la firmele financiare din umbra: seful bancii centrale din Suedia a asemanat acest lucru cu „a sta pe varful unui vulcan”. Dar cea mai grava criza financiara din lume legata de locuinte va fi inca limitata la China, ale carei probleme – exces speculativ vast, greve ipotecare, oameni care au platit in avans pentru apartamente care nu au fost construite – sunt, din fericire, cuprinse in granitele sale.
Chiar si fara un crash bancar global sincronizat, totusi, scaderea locuintelor va fi sumbra. In primul rand, pentru ca pietele imobiliare infundate reprezinta o zapada pe piata muncii. Pe masura ce ratele cresc si preturile se ajusteaza treptat, incertitudinea ii face pe oameni sa ezite in a se muta. Vanzarile de case existente in America au scazut cu 20% in august de la an la an, iar Zillow, o firma de locuinte, raporteaza cu 13% mai putine inregistrari noi decat norma sezoniera. In Canada, volumul vanzarilor ar putea scadea cu 40% in acest an. Atunci cand oamenii nu se pot misca, dinamism pietele fortei de munca, o mare ingrijorare atunci cand companiile incearca sa se adapteze lipsei de muncitori si crizei energetice. Si atunci cand preturile scad, proprietarii pot descoperi ca casele lor valoreaza mai putin decat creditele ipotecare, ceea ce face si mai dificila ridicarea betelor – o problema care a afectat multe economii dupa criza financiara globala.
Preturile mai scazute ale locuintelor afecteaza si cresterea intr-un al doilea mod: ii fac si mai nefericiti pe consumatorii deja sumbru. La nivel mondial, casele valoreaza aproximativ 250 de miliarde de dolari (pentru comparatie, bursele valoreaza doar 90 de miliarde de dolari) si reprezinta jumatate din toata averea. Pe masura ce acel edificiu de capital se prabuseste, este posibil ca consumatorii sa reduca cheltuielile. Desi bancile centrale intentioneaza sa obtina o economie mai rece prin cresterea ratelor dobanzilor, prabusirea increderii poate lua un impuls propriu.
O alta problema este durerea concentrata suportata de o minoritate de proprietari. De departe, cei mai expusi sunt cei care nu au blocat ratele dobanzilor si se confrunta cu facturile ipotecare in crestere. Relativ putine sunt in America, unde creditele ipotecare subventionate pe 30 de ani cu rata fixa sunt norma. Dar patru din cinci imprumuturi suedeze au o perioada fixa de doi ani sau mai putin, iar jumatate din toate creditele ipotecare cu rata fixa din Noua Zeelanda au fost sau urmeaza sa fie refinantate in acest an.
Atunci cand este combinat cu o reducere a costului vietii, aceasta indica un numar tot mai mare de gospodarii aflate in dificultate financiara. In Australia, poate o cincime din toata datoria ipotecara este datorata de gospodariile care isi vor vedea fluxul de numerar disponibil scazand cu 20% sau mai mult daca ratele dobanzilor cresc conform asteptarilor. In Marea Britanie, 2 milioane de gospodarii ar putea vedea ca ipoteca lor absorb inca 10% din venitul lor, conform unei estimari. Cei care nu isi permit platile ar putea fi nevoiti sa-si arunce casele pe piata.
Aici intervine dimensiunea politica. Pietele de locuinte sunt deja un camp de lupta. Desisurile birocratice ingreuneaza construirea de case noi in orasele mari, ceea ce duce la lipsuri. O generatie de tineri din lumea bogata simte ca au fost exclusi pe nedrept de la proprietatea casei. Desi preturile mai mici ale caselor vor reduce depozitul necesar pentru obtinerea unui credit ipotecar, cei care cumpara pentru prima data sunt cei care depind cel mai mult de finantarea prin datorii, care acum este scumpa. Si o clasa cu totul noua de proprietari de case vulnerabili din punct de vedere financiar sunt pe cale sa se alature randurilor celor nemultumiti.
Proprietati periculoase
Dupa ce a salvat economia in mod repetat in ultimii 15 ani, majoritatea guvernelor occidentale vor fi tentate sa vina din nou in ajutor. In America, temerile legate de o calamitate imobiliara i-au determinat pe unii sa indemne Fed sa incetineasca cresterile ratelor vitale. Se spune ca Spania ia in considerare limitarea platilor ipotecare in crestere, iar Ungaria a facut deja acest lucru. Asteptati-va sa urmeze mai multe tari.
Acest lucru ar putea duce la cresterea si mai mare a datoriei guvernelor si ar incuraja ideea ca proprietatea in proprietate este un pariu unilateral sustinut de stat. Si, de asemenea, nu ar ajuta prea mult pentru a rezolva problemele de baza care afecteaza pietele imobiliare ale lumii bogate, dintre care multe se datoreaza interventiei guvernamentale prost indrumate si excesive, de la subventii la credite ipotecare si taxe care distorsioneaza pana la reguli de planificare excesiv de oneroase. Pe masura ce o epoca a ratelor dobanzilor scazute se apropie de sfarsit, se apropie o criza a preturilor caselor si nu exista nicio garantie a unei piete imobiliare mai bune la sfarsitul tuturor.